구정질문
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제목 | 토지등급 산정기준 및 토지매매 문제점에 대하여 | ||
| 대수 | 제1대 | 회기 | 제3회 임시회 | |
| 차수 | 제2차 | 날짜 | 1991-07-10 | |
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| 조윤제 의원 | 질문내용 | |||
| 첫째, 토지등급 기준을 처리하는 문제를 질문하겠습니다. 현재 토지등급가를 년2회 실시하고 있는 것으로 본의원은 알고 있는데 등급기준과 처리하는 과정을 보면 현지에 맞는 등급기준을 하지 않고 적당히 동사무소나 몇 몇 부동산이나 혹은 아무런 상식도 없는 사람에게 물어 형식적으로 적당히 기준을 정하는 예가 있는 것 같고 이런식으로 등급을 정하여 처리해서는 안 될것이며 현 위치 내지는 토지의 실태조사 기준에 의하여 현실에 맞는 토지등급을 정해야 하지 않을까 하니 그에 대한 확실한 처리과정과 그 기준 그리고 실태를 어떤 방법으로 조사 처리하는지 상세히 답변해 주시기 바랍니다. 다음 관인 계약서에 관한 질의를 하겠습니다. 현재 부동산을 매수 매도하는 과정에서 관인 계약서를 신고 검인을 득하여 신고 후 25일이 경과한 후에야 매매 또는 매수로 인정한다고 하였고 그렇다면 매수매매 대금을 사전에 승인 받아 매매 행위를 해야 한다고 하니 실질적으로 매매승인 대금과 주민매매 당사자간에 어떤 이익이나 불이익이 있는 것인지 왜 하필이면 25일간이나 긴 시간을 둔 이유는 무엇인지 세금과 연관이 있는 것인지 실제 매매행위에 대하여 조사를 해보았는지 조사하여 상반된 사실유무가 발견되었는지 상반된 사실이 있었다면 어떤 조치를 취했는지 상세한 답변을 해주시기 바랍니다. 그리고 현재 시에서 공영개발로 얻어진 이익금에 대하여 그 이익금을 얻었으면 그 지방에 우선적으로 배정하여 주민에 보탬이 되도록 해야 하지 않을까 하며 특히 본의원의 출신 지역인 목상동에는 현지 시에서 발주하는 택지조성과 3,4공단으로 인하여 이주 또는 농토를 잃게 되어 정든 고향과 이웃 그리고 오래도록 생업을 농사에 종사하다가 이것도 다 잃어버린 상태에 처하게 된 현실인 바 지금 조성하고 있는 목상동 택지에 근린상가들을 조성하고 있으므로 생업을 잃게 된 주민의 생활대책의 일환으로 타인에게 줄 것이 아니라 지역주민에게 분양하여 생활할 수 있도록 배려를 할 수는 없는지 이 문제를 본의원은 정식제안하고 이에 대한 확실한 대책과 성의 있는 답변을 해 주시기 바랍니다. |
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| 답변 | |||
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| 제목 | 토지등급 산정기준 및 토지매매 문제점에 대하여 | ||
| 대수 | 제1대 | 회기 | 제4회 |
| 차수 | 제1차 | 질문일 | 1991-07-22 |
| 회의록 | 회의록 보기 | 영상 회의록 | |
| 토지관리과장 이규원 | 답변내용 | ||
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조윤제 의원님께서 질문하신 토지관련4가지 질문에 대해서 답변해 올리겠습니다. 먼저 개별토지 가격조사에 대해서 질문을 하셨는데 개별토지 가격은 지가공시 및 토지 등의 지가에 관한 법률 제4조 및 국무총리 훈령 248호에 의해서 근거를 두고 조사를 하게 됩니다. 이 법령의 규정에 의해서 '90년도1월1일부터 기준을 매년 1월1일 기준으로 조사를 했었는데 금년도에도 '91년도 1월1일을 기준해서 조사작업을 했습니다. 그것을 자세히 조사해 달라는 요청이 있었기 때문에 비교적 자세히 설명을 해 드리겠습니다. 이것을 조사해 가지고 어디에 쓰느냐 이렇게 궁금해하실 텐데 첫째는 국세의 기준이 되고 또 지방세는 조정자료가 되고 또 토지공개념자료에 의하면 개발이익 환수제 라든지 택지초과 소유부담금 부과라든지 토지초과 이득세제에 대한 기준이 되겠습니다. 그래서 상당히 중요한 역할을 한다고 아시면 되겠습니다. 지가를 조사하는 방법은 구청장이 재량권이 있는 것이 아니고 건설부의 지침에 의해서 구청에서는 합동작업반을 편성해서 합동작업을 해서 그 여러 가지 단계를 거쳐 가격을 산정 하는 절차가 있다는 것을 아시면 되겠습니다. 후에 절차에 대해서 자세히 설명을 드리겠습니다. 원래 가격을 산정 한다는 것은 상당히 어려운 작업인데 이것을 투기를 막는다는 의미에서, 그리고 지가를 안정시킨다는 의미에서 작업을 하다보니까 거래시가 보다는 상당히 밑도는 금년도 같은 경우엔 약40내지 60%의 싯가에 해당되는 그러한 가격을 산정 하는 것으로 내용적으로 지침이 되어서 거기에 맞추어 가지고 조사를 해온 내용을 미리 아시면 저희 설명에 도움이 되겠습니다. 그 조사일정별로 설명을 드리면 도움이 되겠기에 자세히 설명을 하겠습니다. 금년도 1월1일을 기준으로 해서 조사할 것을 대비해 가지고 '90년12월4일날 91토지 가격조사 세부추진계획을 건설부에서 시달이 되었습니다. 금년도에 1월15일은 개별지가 산정합동조사반 편성을 구에서 하게 되는데 이 조사반에는 구청세무서 토지개발공사 동 담당 정규직원하고 보조 요원은 일용직원으로서1명 내지 큰 동은2명으로 총 29명이 합동작업반을 편성해 가지고 약2달에 걸쳐서 작업을 하게 되는 겁니다. 그래서 '91년도 1월 20일 날에는 개별지가 산정 조사대상 필지분을 작성하는데 이게 무슨 얘기냐 하면 우리관내에는 전 필지가 약 3만6,000천 필지가 되는데 조사는 해야할 필지는 2만7,000필지가 되겠습니다. 이것은 국공유지를 제외하고 도로나 하천을 제외한 필지 그러니까 조사를 할 필요가 없는 필지를 제외한 나머지가 2만7,000필지가 되겠습니다. 이 필지에 대해서 조사를 하게 되는데 1월23일에는 개별토지 가격조사원 교육을 실시합니다. 이것은 대전직할시 관내 전 관계직원을 시민회관에 모여놓고서 건설부관계관이 담당직원들한테 교육을 하였습니다. 또 1월25일 날에는 대덕구 지방토지평가위원회를 개최했는데 여기서 무엇을 했는가 하면 27,000필지를 전채를 다 조사를 한 게 아니고 표준지 공시지가라 해 가지고 표준지를 900필지를 정해 가지고 그걸 건설부에서 전문인을 2명을 선정해 가지고 용역을 주어서 한국감정원직원하고 일반 감정평가사직원을 2명1조로 900필지에 대한 현지조사를 약2달간에 걸쳐 미리 조사를 해 가지고 그거에 표준지를 삼는 작업을 했는데 그것이 2,900필지에 대해서 필지 가격이 현실에 맞는 것인지 이런 거에 대해서 심의회의를 구에서 하게 되는 것입니다. 심의회의를 마친 다음에는 건설부에서 2월25일날 평가위원회에서 결의를 한 사항을 건설부로 보고를 하게 됩니다. 그럼 건설부에서 는 표준지가 공시를 절차에 의해서 하게 되는 겁니다. 그리고 3월10일부터 5월 10일까지 약60일간에 걸쳐 아까 말씀드린 합동 작업단에 의해서 조사작업을 구청에서 합동작업을 하게 되는 것입니다. 금년도 5월6일부터 5월10일까지는 각 동별 자체 토지 평가위원회 개최심의를 했다는 내용인데 이것은 실지 동별로 잘라 가지고 동에 자기고 내려가서 동사무소에서 구자체 구성을 한 자체 토지 평가위원회를 다시 개최해서 현장에서 현장실적에 맞추도록 다시 심의를 하는 그런 회의입니다. 그 다음에 '91년도 5월17일 날에는 대덕구 지방토지 평가위원회 개최심의를 하였는데 다시 동에서 올라 온 것을 다시 구에서 회의를 열어 가지고 실질적으로 조사한 내용이 맞는 것인지 토의를 하고 심의를 하게 되는 것입니다. 그렇게 해 가지고 구에서는 27,000필지 되는 소유자 전채를 우편을 통해서 당신 땅 어느 필지에 얼마가격이 매겨지게 되니 참고하시고 의견이 있으시면 제출해 달라는 내용의 안내서가 각 필지별로 27,000필지가 전부 우편을 통해서 나가게 됩니다. 그 다음에 5월21일부터6월 11일까지는 그것을 근거로 해서 개별지가 열람 및 주민의견을 접수하는 작업을 또 하게 됩니다. 그리고 동에서 열람을 하게 하고 또 개인들이 받아본 통지서를 맞추어 가지고 이의가 있으면 동사무소에 가서 지적도에 나온 표시하고 자기토지하고 대조해서 정당하게 이의가 있으시면 의견접수를 하게 되는 의견절차를 밟는 겁니다. 다음에 6월25일날 에는 구 지방토지평가위원회를 다시 개최합니다. 거기서는 의견접수 된 것을 가지고 다시 의견접수 된 것이 실지 타당성이 있는지 심의를 하게 되는데 금년도의 경우에는 282필지가 들어와 가지고 상향요구 하는 것이 105필지 하향요구 하는 것이 77필지 그래서 실질적으로 조사를 다시 조정을 해보니까 타당성이 있는 것이 87필지가 되었고 의견제출한 내용이 타당성이 없다고 기각처리 한 것이 193건이 되어서 조정처리를 한바있습니다. 이렇게 한 것을 구에서 시를 통해서 건설부로 보고를 하면 건설부에서는 일정에 의하여 6월29일날 전국에 걸쳐 지가결정공고를 하면 그것이 지가 산정의 작업의 마무리가 되는 것입니다. 그런데 작년하고는 달리 금년도에는 더욱 자세히 조사를 기하기 위해서 8월27일까지 그러니까 6월29일 공고 이후로부터 27일까지 이의신청을 또 접수를 받습니다. 공식명칭이 이의신청인데 아까는 의견접수였고 이번에는 이의신청인데 실질적으로 지금까지 통보된 내용 본인들이 아는 내용이 그래도 이의가 있다 하면 그 당시에 본인들이 알아서 다시 의견접수가 아닌 이의신청을 하게되는 겁니다. 그래서 현재까지 7월20일 우리 구에 접수된 것을 보니까 4건이 접수됐습니다. 이것을 8월27일까지 취합을 해 가지고 다시 구지방토지평가 심의를 하도록 하겠습니다. 이렇게 되면은 지가조사가 모두 완료되는데 다시 말씀드리자면 구에서는 재량이 하나도 없고 건설부로부터 법이나 규정관계 된 지시를 하달시키면 그 지시에 맞추어 가지고 작업을 하는데 그래도 사람이 하는 일이기 때문에 혹간 실수가 있으면 이것이 시정되는 절차에 의해서 잘못된 것을 시정할 수 있다고 알고 계시면 되겠습니다. 다음 토지거래 계약서의 검인과 토지거래 신고 후 25일이 경과되어야 매매 신청하는 이유에 대해서 답변을 해 드리겠습니다. 토지거래계약서의 검인은 부동산등기 특별조치법 제3조에 의거하여 소유권 이전등기 신청 시 부동산 소재지 구청장의 검인을 받도록 되어있습니다. 그러니까 이것은 등기를 하기 위한 사전절차이기 때문에 구청에서 필요한 게 아니고 개인들이 필요한 사항이기 때문에 검인을 하는 것이니까 그렇게 아시면 보지거래계약허가는 국토이용관리법 제21조3호2항에 의해서 신고접수 일로부터 25일 이내에 처분을 하고서 구에서 허가증이나 불 허가증을 교부하도록 되어있습니다. 이게 25일이라고 하는 기한은 법규에 규정 돼있다 하는 사항을 설명 드리는 겁니다. 거래 계약신고 대상토지는 제21조 7항의 사항에 의하여 신고일수부터 25일 내에 거래계약을 체결해서는 아니 된다고 규정이 되어있습니다. 그러니까 이것은 25일기간이라고 하는 그 기간 내에 신고하고서 25일까지만 처리를 우리가 할 수 있다는 해석도 되는데 그러나 신고처리기한이 25일이지만 접수심사처리를 그 이전에 지금하고 있습니다. 그러니까 25일을 둔 이유는 내용을 알고 보니까 실질적으로 토지거래매매계약 들어오는 것을 보면 위장 전입자도 있고 도 실질적으로 대다수가 전매 처리하는 사람도 있고 대다수가 투기를 하는 사람으로 정부나 또는 우리가 인정하기 때문에 정밀조사를 아니할 수가 없습니다. 현장까지 조사하고 탐문조사를 하고 또 다른 기관에 자료도 요청을 하고 하다 보면25일이 넘습니다. 그런 것을 충분한 기간을 두기 위해서 25일로 되어있는데 업무가 폭주할 때에는 25일거의 가까이 갈 수도 있지만 요즘은 약7일내지 10일이면 모두 처리를 해주고 있습니다. 그러니까 꼭 25일이 아니란 말씀을 드릴 수 있습니다. 또, 다음질문 실제매매 행위조사를 보았는지 조치사실이 있는지에 대한 답변을 해 드리도록 하겠습니다. 허가 또는 신고신청을 하여 허가증이나 신고 필증을 교부받은 다음에 토지거래계약을 채결하도록 규정되어있으나 많은 사람들이 사전 거래 후 허가 또는 신고신청을 하는 것으로 심증은 가지만 당사자끼리 밀약 하여 사후거래신고를 작성하므로 증거를 포착하기가 어렵다는 말씀을 드리고 토지거래가격도 실거래 가격이 아니고 공시지가 가격의 120/100인 적정가격을 작성해오고 있으므로 허가나 신고처리가 되고 있다는 것을 말씀드립니다. 이 말씀은 다시 말씀드리면 토지라고 하는 것을 매매를 하는 것을 보면 실질적인 실거래 가격보다 상당히 줄여 가지고 거래신고를 하게 됩니다. 법에도 그렇게 하도록 되어 있는 거나 마찬가지입니다. 왜 그러냐면 국토이용관리법 제21조 4의1항1호 또 시행령 제26조 1항에는 보면 그 거래가격의 120/100에 가까운 가격을 쓰지 않으면은 거래허가나 신고가 안됩니다. 그러니까 중개를 맡으신 분들께서도 이 법 조항을 알기 때문에 이 법을 적용해 가지고 전부 써오기 때문에 우리로서는 현장에서 거래하는 것을 발견하지 않는한 증거포착을 할 수가 없다는 얘기입니다. 그러나 부정한 방법으로 토지거래계약허가를 받는 자는 사전계약 체결한자가 적발되면 벌칙조항이 또 있습니다. 동법 제31조 2항과 동법 제33조에 의해서 고발을 할 수가 있는데 아직까지 고발한 실적은 없습니다. 마지막으로 대전광역시에 공영개발사업 개발 이익금 부과와 3,4공단 편입지 이주민에게 상업용지 분양요구에 대한 질문에 답변을 하겠습니다. 이 사항은 직할시 업무로 직할시에 제안할 사항이지만 실무자 입장에서 답변을 해 드리겠습니다. 공영개발사업단에서 시업을 하는 것은 개발이익부담금을 부과할 수 없도록 되어있습니다. 이것은 택지개발사업이나 또 공단조성사업 이런 것은 그 개발이익환수에 관한 제7조에 의해서 면제하도록 법률에 아주 나와있습니다. 그래서 이것은 부과할 수 없는 것이고 또 목상동일원에 3,4공단 이주민에게 공영개발사업단에서 조성하는 상업용지 분양을 이주태지는 조성은70%를 분양하고 토지수용자에게는 조성은 110%의 돈을 받고서 문양을 하고 있으므로 상업용지는 분양 할 수 없다는 답변을 해 드릴 수가 있습니다. 그리고 또 상업용지분양방식은 택지개발촉진법 18조에 의해서 전부 경쟁입찰을 하고 있습니다. 그래서 이 분야도 불가하다는 답변을 해드리겠습니다. 우리 토지관리과는 업무성격상 투기를 막는 곳이고 투기를 안정시키는 곳입니다. 그래서 주민 특히 민원인들이 오시면 상당히 불친절하다 또 시간이 많이 걸린다 많은 원성이 나오는데 업무성격상 도리가 없습니다. 왜 그러냐하면 지금 토지 거래하는 것을 내용을 보면 거의 모두는 아니지만 거의가 그 법을 통해서 뚫고 나가는 작업을 통해서 이득을 보려고 하는 그런 사람들이 많이 있고 또 중개업소에서도 그것을 법으로 막지 못하기 때문에 조장은 안 하지만 방조를 하는 그런 결과가 되기 때문에 우리들로서는 정밀하게 조사를 아니할 수가 없고 또 불친절하다는 소리를 받는 것처럼 조서를 받는 형식으로 실지 그 문서를 작성해야할 적에 일일이 전부 따지고 있습니다. 그래서 그것가지고 지금 불만이 많으신 걸로 알고있는데 의원님께서 빨리 해달라고 하는 혹시 민원이 접수되면 그 사항은 한번 살펴봐 주시기 바랍니다. 그 사항이 실지 토지 투기하고 관련이 되지 않았나 하고 의심을 한번 해 보시면 문제점이 많이 도출되고있습니다. 이상입니다. |
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| 답변 | |||
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| 제목 | 토지등급 산정기준 및 토지매매 문제점에 대하여 | ||
| 대수 | 제1대 | 회기 | 제4회 |
| 차수 | 제1차 | 질문일 | 1991-07-22 |
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| 세무과장 김홍권 | 답변내용 | ||
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간단하게 보고를 드리겠습니다. 우선 간단하게 보고드릴 이유는 토지 등급이 토지과 표시가를 기준 하는 유일한 구 기준이 있었는데 이게 더부살이가 됐습니다. 왜냐하면은 이 공사지가를 토지관리과에서 조사를 해서 하는 공시지가가 큰집이 되고 이 토지등급결정은 더불이 사이로 밀려났습니다. 이 말씀은 뭐냐면 매년 토지등급을 설정하는 기준이1월2일 시행하도록 하는 정기조정하고 등급사정하고 수시로 하는 것이 있습니다. 수시로 하는 것이 이제 구획정리사업을 해서 끝났다든지 또는 공영개발사업을 했다든지 또는 큰 필지를 분할했을 적에는 그 앞뒤의 땅이 가격이 틀려지는 것 아닙니까 그런 때에 수시분 등급사정을 하는 것이 저희가 나름대로 하기는 하고 있습니다. 편급도를 전부 만들어서 오정동이면 오정동 전체에 대한 편급도를 만들고 또는 옆에 한 거와 전부 맞추는데 다만 왜 더부살이냐 하면 공시지가에 기준을 두고 참작해서 하라는 지시가 내려왔습니다. 그리고 저희는 종합토지세 각 개인별 대장에도 앞으로는 공시지가 작년도 '90년도 공시지가 얼마냐 이것을 거기다 기재를 해놓도록 말이지요 이렇게 되어 있습니다. 그러다 보니까 앞으로 우리가 이 토지등급을 사정하는 것은 1단계 공시지가에 결정된 거에 따라갈 수밖에 없잖느냐 그런 얘기입니다. 그래서 간단하게 말씀을 드리자면 정기분 조정에 대해서는 토지관리과는 건설부로부터 지시를 받습니다 만서도 내무부장관의정기분토지등급 수정지침을 받습니다. 그래서 몇%정도로 해야되지 않느냐 하는 이런 지시를 받습니다. 그래서 그것에 의해서 하는데 대략 일정이 하반기에 나오는 수가 많습니다. 그래서 예전에 7월내지 8월에 토지현황조사를 합니다. 그리고 공시지가와의 필지간 균형 유지검토를 하는데 8월내지 9월까지 합니다. 그래서 저희가 공시지가를 근본으로 해서 한다는 말씀을 대신 드립니다. 그리고 다음에 지방세 심의위원회를 그 법에서 하도록 되어있는데 여기에 의해서 결정을 해서 10월30일까지 직할시장의 승인을 받도록 이렇게 규정되어 있습니다. 그리고 시장은 11월30일까지 그 승인을 해주도록 되어있고 승인을 받은 날로부터 15일간 저희가 공고를 해야 됩니다. 그리고 공고일로부터 15일간 이의신청을 받게 됩니다. 그래서 저희가 다만 여기서 조사하는 과정에서 우리도 보지만 공시지가가 잘못될 수도 있고 우리 등급도 잘못될 수 있지 않느냐 하는 것은 그 토지심의위원회에서 다음 년도에 다시 그것을 좀 아주 많은 잘못이 있는 것은 수정할 수 있지 않느냐 이런 상태로 하고 수시분은 아까 말씀대로 이 수시분은 편차가 굉장히 크기 때문에 시장의 승인 없이 여기에서 자체 심의위원회의 결정으로서 확정됩니다. 그리고 참고사항으로 말씀드리면 '91년도에는 조정하는 것은 현실화율이 지금 현재 저희 대덕구청 내 현실화율은17.6%로 보고 있는데 그 공시지가와 현재 17.6%라고 했는데 이것도 우리 계수상만 그랬지 사실상은 그렇지 않느냐 하는 말로 참고 사항으로서 예를 들어 말씀드리면 신탄에서 최고 비싼 것이 칠십팔만원 되겠습니다. 신탄진 한영수 토지를 예로 들어서 한1,000만원 된다고 했는데 말이지요 7.8%밖에 되지 않느냐 오정동 지역에 216등급에서 515만5,000원인데 현재 들어보니까 한400만500만원 됐다고 그러는데 이것도 한7%, 8% 밖에 되지 않느냐 공시지가의 사실상 현재 굉장히 떨어지고 있습니다. 그래서 금년도도 내무부에서 다시 지침을 받고 있지 않습니다. 그래서 내무부에서 공시지가에 몇%를 해야될 거 아니냐 그러한 지침이 내려오면 하는데 다만 일시에 높은 등급을 올리면은 주민으로부터의 조세저항이 따르기 때문에 한꺼번에 등급을 올릴 수 없고 다만 일시에 높은 등급을 올리면은 주민으로부터의 조세저항이 따르기 때문에 한꺼번에 등급을 올릴 수 없고 다만 이런걸 사정하는 과정에서는 여러 의원님들의 의견도 많이 참작해 지침과 병행해서 추진하도록 하겠습니다. 다만, 다시 말씀드리면 앞으로의 토지등급사정은 공시지가가 모체가 되어 거기에 의한 그 상황 하에서 등급이 사정된다는 것을 재삼 말씀드립니다. 앞서 취득세나 등록세는 속일 수 있는 신고가 있고 속이지 못하는 신고가 있다고 말씀드렸습니다. 개인이 거래하는 것을 속일 수 있는 걸로 정부에서도 보고있습니다. 그래서 1억원을 서로 사고 팔았더라도 본인들이 둘이 짜고서 등록세 취득세를 내야한다고 하니까 취득신고를 하는데 1억원에 사고 파는 것을 3,000만원에 샀습니다 하고 토지관리과에 토지거래신고를 해도 거기서 인정을 해면 그대로 받을 수밖에 없습니다. 그런데 다만 이런 것이 있습니다. 법인이나 공공기관에서의 취득한 것은 그 취득한 법인가격 즉 장부가격대로 취득세나 등록세가 부과됩니다. 그러나 개인도 무조건하고 신고했다고 그래서 믿는 게 아니고 우리가 설정한 과표보다도 적게 관인 계약서를 승인을 받았다 면은 과표상에 금액으로다가 부과를 합니다. 검인 계약서 받은 것이 과표보다도 적다라고 할 적에는 과표에 의한 취득세나 등록세를 부과한다 이렇게 아시면 되겠습니다. 이상입니다. |
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